Domy bez stavebního povolení

domy-bez-stavebního-povolení

Rádi byste si pořídili menší stavbu, ale nechcete zařizovat stavební povolení a absolvovat tahanice se stavebním úřadem? Málokdo ví, že u mnoha staveb není potřeba stavební povolení, ale jen tzv. ohlášení (podle § 105 stavebního zákona). Ještě méně z nás však ví, že lze postavit stavbu pro bydlení či rodinnou rekreaci ZCELA bez stavebního povolení či ohlášky. V tomto článku se dozvíte za jakých podmínek je to možné. Zároveň Vám nabídneme inspiraci.

Platná legislativa

Zákon č. 183/2006 Sb., neboli Zákon o územním plánování a stavebním řádu, známější jako stavební zákon povoluje určité stavby bez nutnosti stavebního povolení či ohlášení stavebnímu úřadu. Zákon se při stavbě domu bez stavebního povolení nemusí vůbec obcházet, stejně tak při stavbě domu bez ohlášení. V tomto článku se zaměříme hlavně na obytné a rekreační stavby, které se nemusí hlásit. Vysvětlíme také rozdíl mezi povolením a ohlášením.

Stavební povolení vs. ohlášení

Při ohlášení se postupuje obdobně jako při žádosti o stavební povolení.. Na rozdíl od stavebního povolení při ohlášení sdělujeme méně informací. Dokládáme vlastnictví, územní rozhodnutí, projektovou dokumentaci, souhlasy osob s vlastnickými právy či věcnými břemeny (například služebnost cesty, právo na svod dešťové vody ad.). Je-li ohlášení v souladu s požadavky stavebního úřadu, vydá úřad do 30 dnů souhlas k provedení ohlášeného stavebního záměru (dle § 106, odst. 1)…

Stavební povolení je oproti ohlášení podmíněno plánem kontrolních prohlídek stavby, závaznými stanovisky orgánů, vedením stavebního deníku, stanoviskem vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury k možnosti a způsobu napojení nebo k podmínkám dotčených ochranných a bezpečnostních pásem atd. (§ 110). Navíc musí být projektová dokumentace vyhotovena projektantem.

Ohlašují se (mimo jiné, pozn. aut.) stavby pro bydlení a pro rodinnou rekreaci do 150 m2 celkové zastavěné plochy, s jedním podzemním podlažím do hloubky 3 m a nejvýše s dvěma nadzemními podlažími a podkrovím.

§ 104  zákona č. 183/2006 Sb.

Z výše uvedené citace vidíte, že stavbu běžného rodinného domu lze jen ohlásit.

Co lze postavit bez stavebního povolení a ohlášení?

Krokve jsou již na svých místech

Domy bez stavebního povolení lze postavit snadnou legální cestou a není to nijak složité.

Dle ustanovení paragrafu 103 odst. 1 platí, že stavební povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu nevyžaduje

…stavba do 25 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky s jedním nadzemním podlažím, podsklepená nejvýše do hloubky 3 m na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci, která souvisí nebo podmiňuje bydlení nebo rodinnou rekreaci… …je v souladu s územně plánovací dokumentací, je umisťována v odstupové vzdálenosti od společných hranic pozemků nejméně 2 m, plocha části pozemku schopného vsakovat dešťové vody po jejím umístění bude nejméně 50 % z celkové plochy pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci,

§ 105, odst. 1 zákona č. 183/2006 Sb.

Zároveň lze bez ohlášení provést terénní úpravy do 1,5 m výšky nebo hloubky o výměře do 300 m2. Je to ale možné pouze pozemcích, které nemají společnou hranici s veřejnou pozemní komunikací nebo veřejným prostranstvím a pokud nejde o nakládání s odpady. (§ 80, odst. 3) Rovněž nemusíte hlásit oplocení. (§ 103, odst. 1 e).

Udržovací práce se taky hlásit nemusí, nezasahují-li do nosné konstrukce, nezhorší-li požární bezečnost, nejde-li o kulturní památku atd. (§ 103, odst. 1 d).

Výhody stavby bez stavebního povolení nebo ohlášení

Jednoznačnou výhodou stavění domu bez stavebního povolení je to, že nemusíte žádat o stavební povolení či stavbu ohlašovat, nepotřebujete tedy čekat na rozhodnutí stavebního úřadu.. Nemusíte zařizovat dokumenty potřebné k žádání o rozhodnutí stavebního úřadu, rozhodně si ale ověřte věcná práva k pozemku (vlastnická práva a věcná břemena), taktéž musíte o stavebním záměru obeznámit přímo dotčené osoby.

Nemusíte vyhotovovat a předkládat projektovou dokumentaci, respektive shánět a platit projektanta, aby ji za Vás udělal. Nějakou dokumentaci ke zdařilé stavbě potřebovat budete, můžete proto využít naše publikace Jak postavit malý dům, nebo Stavba domu svépomocí, ve kterých naleznete postupy potřebné k výstavbě domu či chaty dle Vašich představ.

jak-postavit-dum-za-malo-penez

Nevýhodou stavby se stavebním povolením nebo ohlášením je časová tíseň. Při ohlášení stavby musíte stavby provést do 2 let. Tato starost Vám při stavbě bez stavebního povolení či ohlášení odpadá. Rovněž nemusíte vést stavební deník jako při stavbě se stavebním povolením.

Stavby bez stavebního povolení a ohlášení se nekolaudují. (§ 119, odst. 1)

Chaty bez stavebního povolení či ohlášení

Výše citované odstavce stavebního zákona nám umožňují postavit poměrně širokou škálu domů bez stavebního povolení. Ty mohou sloužit jednak pro rekreaci či občasné bydlení, jednak pro trvalý pobyt.

Stavební zákon omezuje zastavěnou plochu na 25 m2 a výšku na 5 m. Tento prostor vystačí na pohodlně velkou chatu buď pro pár, nebo pro celou rodinu. Když si dáme záležet na vychytávkách, které šetří prostor (najdeme je v knize Jak postavit malý dům, například skládací postele, důmyslné umístění úložných prostor atd.), můžeme získat velmi pohodlné bydlení s malou zastavěnou plochou.

Maximální výška objektu  5 m by se mohla zdát limitní pro jedno podlaží, dá se ovšem využít skromné patro na spaní nebo třeba loftová postel (taktéž v naší knize). Na našem webu můžete zakoupit projekt takové chaty již od 890 Kč.

konstrukce-strechy-chaty

Tak například Bětka je z našich chatek nejdostupnější a snadno zhotovitelná (odhadovaná cena výstavby svépomocí je 35 000 Kč). Luisa poskytuje plný komfort dvěma obyvatelům o ploše místností pouze 14,5 m2, včetně koupelny, vytápění a kuchyně. Jana se stejnou rozlohou s vybavením má díky využití podstřešního prostoru oddělenou ložnici od pokoje, podobně jako Bára. Všechny chatky mají prostornou terasu a samozřejmě jsou navrženy na stavbu svépomocí bez stavebního povolení či ohlášení.

Ve fantazii se rozhodně meze nekladou a Vy si můžete navrhnout chatku, jak budete chtít. Pomocnou rukou Vám přitom můžou být naše knihy Dřevostavba svépomocí, Stavba domu svépomocí a Mini domy.

Domy bez stavebního povolení či ohlášení

Jak je ve stavebním zákoně psáno, stavební povolení nebo ohlášení nevyžadují určité stavby nejen pro rekreaci, ale i pro trvalé bydlení. Kritéria jsou stejná jako u chatek. Naše domy Jana i Bára mají dva pokoje, kuchyň a koupelnu s WC, jsou vybaveny kamny a jsou tepelně izolovány. Není tedy důvod, proč v nich nepobývat dlouhodobě. Přitom mají  pouze kolem 15 m2 zastavěné plochy (bez terasy).

Výrobky plnící funkci stavby

Dle ustanovení paragrafu 103 odst. 1 písm. e) bodu 16. platí, že:

stavební povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu nevyžadují výrobky plnící funkci stavby, včetně základových konstrukcí pro ně.

Do této kategorie spadají prefabrikované domy, mobilheimy, ale i třeba maringotky.

Minimod-modular-mobile-home-by-MAPA-Architects_dezeen_ss5

Výrobou prefabrikovaných domů se dnes zabývá nejeden podnikatel. Většinou se jedná o konstrukce na bázi dřevostaveb, ale lze se setkat také s návrhy pracujícími s klasickými přepravními kontejnery. Dům si objednáte, přivezou Vám jej, a pokud ho nespojíte pevně se zemí, nemusíte řešit stavební povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu. Více zde.

Lily-Duvalls-Tiny-House-Exterior

Stejně tak to funguje s domy na kolech. Dům je postaven na nápravě, kterou jako návěs zapřáhnete a odvezete si bydlení, kam jen budete chtít. Nejrozšířenější název proto tento výrobek je mobilheim. Pořizovací cena začíná na 100 000 Kč. Více zde.

Plovoucí domy, hausbóty

Martin Rajniš ve své knize 25 000 dnů vzpomínek píše článek Postavte si plovoucí dům za 300 000 o svém projektu domu, který staví na inundačním (tedy záplavovém) území. Dům prezentuje jako plovoucí objekt připravený na spuštění na vodu. Staví tedy na velmi levném pozemku bez stavebního povolení. Dům není pevně spojený s pozemkem, stojí na barelech, které ho v případě povodně nadnáší. Musí být kotven a chráněn před plovoucími povodní nesenými předměty.

plující-dům

V centru Prahy u Císařské louky (tzv. Cindy) funguje systém, který také obchází nutnost stavební povolení. Místo parcely si pořídíte parkovací místo na hausbót (10 x 20 m, musíte přitom býtčlenem klubu), hausbót si poté ukotvíte u břehu. Z právního hlediska na něj není nahlíženo jako na obytnou stavbu, ale na zakotvený dopravní prostředek. Více k tématu ybydelní na vodě naleznete zde.cindy_hausboty

Na co si dát pozor…

Možnost stavby domu bez stavebního povolení či ohlášení se nevztahuje na kulturní památky, budovy v památkové rezervaci, ochranném pásmu kulturní památky atd. (§ 79 odst. 3, s odkazem na zákon č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči). Rovněž nelze bez ohlášení provádět terénní úpravy v archeologicky významných lokalitách.

Pokud se Vám tento článek líbil, nezapomeňte ho sdílet se svými přáteli, aby tak jako vy měli konečně navrch a trochu větší přehled v tématice „stavební povolení, úřady a co se smí a nesmí“, třeba až na to přijde u piva zase řeč.. :-)

komentářů 22

  1. pavel 17.2.2017 at 17:42 #

    Takze pokud mam mobilni chatku ktera ma 15m2 na pozemku ktery je vedeny jako ovocny sad, tak to neni spravne a mam ji vlastne na cerno? Co v takovem pripade lze udelat..? Dekuji..

    Odpovědět

    • Vojtěch Valda 20.3.2017 at 13:39 #

      Mobilní chatka by neměla být žádný problém.

      Odpovědět

    • jan 21.7.2017 at 17:07 #

      pokud jde o stavbu docasnou tak ano
      jinak vzdy dle…uzemne planovaci dokumentace…
      ta predchazi stavebnimu povoleni

      Odpovědět

  2. Jan Regent 18.2.2017 at 13:07 #

    Dobry den. Mame pozemek zarazeny jako „trvaly travni porost“.
    Ktere Vase stavby by se tam daly umistit? Mobilheim na kolach asi bez problemu? Kontejner nebo drevostavba do 25m2 na patkach by prosel?

    Moc dekuji

    Odpovědět

    • Vojtěch Valda 20.3.2017 at 13:39 #

      Dobrý den,
      mobilheim by měl projít bez problému, ohledně dřevostavby do 25m2 si nejsem jistý, jelikož záleží nejenom na užitném typu parcely.
      Na vašem stavebním úřadě by vás měli dostatečně informovat, proto doporučuji abyste se otočili přímo na ně.
      s pozdravem!

      Odpovědět

    • jan 21.7.2017 at 17:05 #

      je v souladu s územně plánovací dokumentací…viz citace zakona
      bud to rika uzemni plan (UP) coz uz vetsinou obce maji
      nebo
      to znamena vzdy musite mit uzemni rozhodnuti (UR)
      souhlas obce a stavebniho uradu (rekne dotcene organy)
      co se na pozemku muze dit…pak muze nastat situace
      ze nemusite zadat o SP ci OHL

      Odpovědět

  3. Vašek 11.5.2017 at 10:35 #

    Dobrý den,

    Máme koupenou chatu i s vlastním pozemkem.
    Zastavěná plocha je 50 m. 1 patro bychom rádi vytáhli na dva piloty, což tuto plochu protáhne o dalších 40 m.
    Musíme na toto mít stavební ohlášku?
    Se sousedi jsme domluveni a souhlasí.
    Děkuji za odpověd

    Odpovědět

    • Vojtěch Valda 9.9.2017 at 21:51 #

      Dobrý den,
      ve Vašem případě bych se raději obrátil s dotazem na příslušný stavební úřad.

      Odpovědět

  4. Lukáš 10.7.2017 at 11:31 #

    stavba do 25 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky …..na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci, – znamená to že pokud na pozemku ještě nemám rekreační stavbu(nebo dům), nemůžu si tam postavit stavbu do 25m2 ?

    Odpovědět

  5. Pavel 19.7.2017 at 19:55 #

    Dobrý den,
    pokud se teda rozhodnu postavit chatku v zahrádkářské kolonii, velikost chatky do 25m2 včetně verandy a vstupu a výška okolo 2,5m, nemusím tedy úřadům nic ohlašovat a mohu začít stavět ?

    Odpovědět

  6. jan 21.7.2017 at 17:04 #

    je v souladu s územně plánovací dokumentací…viz citace zakona
    bud to rika uzemni plan (UP) coz uz vetsinou obce maji
    nebo
    to znamena vzdy musite mit uzemni rozhodnuti (UR)
    souhlas obce a stavebniho uradu (rekne dotcene organy)
    co se na pozemku muze dit…pak muze nastat situace
    ze nemusite zadat o SP ci OHL

    Odpovědět

  7. Martin 2.8.2017 at 14:33 #

    dobrý den, na pozemku 450m2, který je v ochranném pásmu u lesa, bych chtěl umístit nějakou chatku, podle živ prostredi, nelze umístit žádnou stavbu. můžu tam umístit něco dočasného z vaší nabídky, na co se tato regulace živ. prostředí nevztahuje? děkuji

    Odpovědět

  8. Vendula Svobodova 6.8.2017 at 14:31 #

    Dobry den, jsem majitelkou zahrady o vymere 10 x 40 m s pripojkami elekt. a vody na pozemku.
    Mam v planu privest mobilheim o rozmeru 3 x 9 m, a postavit nad nim strechu s pristreskem o tozmeru 5,5 x 13m. Je vhodnym resenim odpad vyreseny 2 skruzemi do zeme a odvozem fekal.vozem ?Vse k letmimu bydleni.Staci k tomuto uskutecneni pouze ohlaska na obec.urad? Je nutna ohlaska na fin. ci jiny urad o zastaveni plochy ?Dekuji za odpoved

    Odpovědět

  9. Jan Ptáček 6.8.2017 at 16:11 #

    Vaše citace z §103 je zkrácená, pokračuje to …jestliže neobsahují obytné ani pobytové místnosti, hygienická zařízení ani vytápění….

    Není mi tedy jasné jak je možné takovou definici použít na cokoliv k bydlení. Myšlenka jako takové se mi velmi líbí, ale nějak nevidím v zákoně žádnou mezeru ani pro stavby do 25m2 – můžete to nějak osvětlit?

    Odpovědět

  10. Pavel 11.8.2017 at 18:45 #

    Dobrý den,
    měl bych prosím dotaz. Mám v pronájmu pozemek vedený v KN jako ostatní plocha, ale v ÚP veden jako les. Mohu na takovém pozemku vystavět vaše stavby?
    Případně zmenšit stávající, které tam jsou na požadované rozměry,, které byly vedeny jako stavby dočasné, ale stav. urad chce zahajit řízení o odstranění stavby. Jedná se o dvě dřevěné chatky o rozměrech cca 35 m čtverečních. Se stavebním úřadem a staroustou jsme na kordy, moc se jim líbí pozemek, který zvelebuji. Velice děkuji za odpověď. S pozdravem P.

    Odpovědět

  11. Irena 15.8.2017 at 16:26 #

    Dobrý den máme zahradu a na ní jsou stare chlívky. Chlivky Cca4x8 m. Z těch chlívků by jsme chtěli udělat obytné prostory a přistavět k tomu těch 25 m3 na které nemusí být ani ohláška. Můžeme to tak udělat? Bez ohlášení? děkuji za odpověď.

    Odpovědět

  12. Martin 20.8.2017 at 22:44 #

    Dobry den,
    chtel bych se zeptat, jestli je mkzne na pozemku vystavit bez stavebniho povoleni a ohlaseni pouze jednu stavbu nebo mohu i vice. Predem dekuji za odpoved.

    Zaroven by me zajimala odpoved na dotaz pana Ptacka.
    Vaše citace z §103 je zkrácená, pokračuje to …jestliže neobsahují obytné ani pobytové místnosti, hygienická zařízení ani vytápění….

    Predem dekuji

    Odpovědět

  13. Dagmar Kučerová 28.8.2017 at 13:55 #

    Vlastním zahradu o výměře 380m2. Nyní tam stojí tzv. barabizna s č. popisným, s přípojkami vody, elektřiny. Jelikož by opravy vyšly na několik tisíc korun, chtěla bych toto zbourat a postavit novou stavbu, nový domeček, o výměře 32m2. Lze to provést, potřebuji stavební povolení a jiné náležitosti???
    Děkuji za radu Kučerová Dagmar

    Odpovědět

  14. Jiří 6.9.2017 at 17:57 #

    Prosím jak je to v území CHKO je možné zde mít karavan nebo buňku?

    Odpovědět

  15. Hana Vlčková 23.10.2017 at 19:05 #

    Dobrý den mám stavební pozemek na nemz stoji starý rodinný domek ve kterém bydlí rodiče, pozemek je dost velký a chtěla bych si tam postavit mobilheim na kolečkách, je nutne mit ohlasku na stavebním úřadu? Podle toho co jste psali když je na kolečkách bych mit zřejme nemusela? Děkuji Hana

    Odpovědět

  16. Lunikova 7.11.2017 at 18:41 #

    Dobrý den.bylo by možné na vás získat nějaký emailový kontakt.potrebovala bych nejspíš odbornou radu.prosla jsem veškeré komentáře které jsou zde uvedeny,ale ani jeden se netýká mého problémů.budu moc ráda za odpověď.dekuji Lunikova

    Odpovědět

Napsat komentář